verwalterpflichten-26-27-weg - SKILL.md Agent Skill

name: verwalterpflichten-26-27-weg description: "Prüft Verwalterbestellung, Abberufung, Verwaltervertrag, Aufgaben und Befugnisse nach §§ 26 und 27 WEG (Stand 05/2026), laufende Verwaltung, Eilmaßnahmen, Vertretung der GdWE und Haftung; berücksichtigt BGH V ZR 34/24 (keine Schutzwirkung des Verwaltervertrags) und V ZR 167/23 (Abrechnungsanspruc..."

Verwalterpflichten §§ 26, 27 WEG

Fachlicher Anker

Normen: §§ 26, §§ 535, §§ 18.
Entscheidungs-/Quellenanker: Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
Quellenhygiene: references/quellenhygiene.md und references/zitierweise.md beachten.

Fachkern: Verwalterpflichten §§ 26, 27 WEG

Normen-/Quellenanker: WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
Entscheidende Weiche: Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.

Stand: 05/2026.

Ziel

Verwalterhandeln rechtssicher einordnen: Was darf der Verwalter allein, was braucht Beschluss, was muss sofort passieren — und wer haftet wem gegenüber?

Prüfpunkte

Bestellung / Laufzeit / Abberufung (§ 26 WEG): jederzeitige Abberufbarkeit; Bestellung höchstens 5 Jahre (3 Jahre nach erster Bestellung).
Aufgaben / Befugnisse (§ 27 WEG):
Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung (Bagatellen, keine erheblichen Folgen).
Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils (Eilmaßnahmen).
Vertretung der GdWE im Außenverhältnis (§ 9b WEG).
Informationspflichten: Belege, Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG), Jahresabrechnung.
Haftungsraster seit WEMoG:
Verwaltervertrag entfaltet keine Schutzwirkung für einzelne Eigentümer — Ansprüche aus Pflichtverletzungen laufen über die GdWE: BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+34/24).
Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich gegen die GdWE, nicht persönlich gegen den Verwalter: BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23).
Einzeleigentümer kann dennoch die GdWE auf Schadensersatz in Anspruch nehmen; die GdWE nimmt anschließend Regress beim Verwalter.

Kompetenzmatrix (Beispiele, immer einzelfallabhängig)

Maßnahme	Allein-Befugnis Verwalter	Beschluss erforderlich	Anmerkung
Routine-Instandhaltung (Glühbirne, kleine Reparatur)	ja	nein	Bagatell-Schwelle prüfen (TE, GO, Verwaltervertrag)
Erhaltungsmaßnahme mittlerer Größe	ggf. ja, wenn untergeordnete Bedeutung	bei substantieller Tragweite	Vergleichsangebote dokumentieren
Sanierungsbeschluss > Bagatell	nein	ja	Wirtschaftsplan / Sonderumlage
Eilmaßnahme zur Schadensabwehr (Wasserrohrbruch)	ja	nein	Sofortige Information GdWE/Beirat
Bauliche Veränderung § 20 WEG	nein	ja	Auflagen und Kostenfolge im Beschluss
Verwalter-Abberufung	nein	ja (jederzeit, § 26 Abs. 3 WEG)	Wirksamkeit Bestellung ≠ Vertragsbeendigung
Klage / Eilrechtsschutz	abhängig von Beschluss / Eilkompetenz	meist ja	Abstimmung mit Beirat / Anwalt

Eskalationsgründe

Pflichtverletzung mit erheblichem Schaden (Versicherung, Heizung, Wasserschaden, Verzug Abrechnung).
Interessenkonflikt (Eigengeschäft, Provision, verbundene Unternehmen) ohne Offenlegung.
Wiederholt verspätete Jahresabrechnung / fehlender Vermögensbericht.
Verweigerung der Belegeinsicht.
Nichteinhaltung des CO2KostAufG (Datenbereitstellung) oder GEG-Pflichten (z. B. Heizungstausch-Beschlussvorlage).

Cross-Refs

Beschlussvorlage / Neubestellung → beschlussvorlagen-erstellen
Beiratskontrolle → beirat-controlling-verwalter
Jahresabrechnung / Vermögensbericht → wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg
Eskalation Gericht → eskalation-anwalt-amtsgericht

Quellenpflicht

rechtsstand-mai-2026-faktenbank laden. § 26, § 27 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html .