vertragspruefung-playbook - SKILL.md Agent Skill

name: vertragspruefung-playbook description: "Immobilienrechtliche Vertraege nach standardisiertem Playbook prüfen: Kaufvertrag, Grundschuld, WEG. Normen: §§ 433 ff. 873 ff. BGB, WEG, GrEStG, GBO. Prüfraster: Playbook-Checkliste, Risikoklauseln, Notar- und Formerfordernisse. Output: Vertragsprüfergebnis mit Markierungen. Abgrenzung: nicht Ve..."

Vertragsprüfung gegen Playbook

Arbeitsweg

Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Fachkern: Vertragsprüfung gegen Playbook

Normen-/Quellenanker: BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten.
Entscheidende Weiche: Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung.

Leitidee

Externe Verträge werden nicht freihändig geprüft, sondern gegen ein hauseigenes Playbook. Das Playbook ist die institutionalisierte Verhandlungserfahrung der Abteilung. Der Skill liefert Prüfergebnis, Redline-Empfehlung und Business-Memo in einem Lauf.

Inputs

Externer Vertrag (.docx oder .pdf)
Playbook (playbook.md oder playbook.json) mit Klauselkatalog
Optional: interne Richtlinien (zB Mindest-Indexschwelle Maximalmietzeit)
Optional: Vorvertrag oder LOI als Auslegungshilfe

Playbook-Schema

{
 "klausel_id": "indexmiete",
 "soll": "VPI mit Schwelle 5 Prozent und Mindestabstand zwölf Monate",
 "toleranz": "Schwelle drei bis sieben Prozent",
 "rot": "Vollindexierung ohne Schwelle oder Mindestabstand",
 "eskalation": "Asset-Management bei Abweichung",
 "fundstelle": "§ 557b BGB"
}

Methodik

Vertrag in Klauseln segmentieren
Jede Klausel einem Playbook-Eintrag zuordnen (Klassifikation per Schlüsselwort und Semantik)
Ampel setzen — GRUEN entspricht Soll, GELB innerhalb Toleranz, ROT außerhalb Toleranz
Fehlende Klauseln als WEISS markieren (Schutzlücke)
Redline-Vorschlag in Tracked Changes erzeugen wo ROT oder WEISS
Business-Memo mit drei bis fünf Punkten was wirklich wirtschaftlich relevant ist

Typische Prüfthemen im Immobilienrecht

Schriftform Gewerbemiete § 550 BGB inklusive aller Nachtraege
Indexmiete § 557b BGB versus Staffelmiete § 557a BGB
Konkurrenzschutz und Sortimentsschutz bei Gewerberaum
Untervermietung und Nutzungsänderung
Betriebskostenkatalog Verordnung 2003 und Umlagevereinbarung
Schönheitsreparaturen-Klauseln (BGH-Rechtsprechung Quotenklausel)
Endrenovierungsklauseln (unwirksam wenn formularmaessig)
Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB bei Wohnraum
Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB
Kündigungsausschluss und Mindestlaufzeit
Gewährleistungsausschluss beim Grundstückskaufvertrag und Arglist
Erschliessungskosten und Anliegerbeitraege
Altlasten und Baulastenverzeichnis
Belastung mit Grunddienstbarkeiten und Wegerechten

Beispielformulierungen

"Prüfe diesen Gewerbemietvertrag gegen unser Playbook. Schwerpunkt Schriftform Indexierung und Konkurrenzschutz."
"Externer Kaufvertrag liegt vor. Vergleiche mit Playbook und liefere Ampelmatrix plus Redline."
"Property-Management-Vertrag ist gekommen. Was muss vor Unterschrift geändert werden, gemessen an unseren Mindeststandards?"

Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze für Playbook-Prüfung (Stand 05/2026, verifiziert dejure.org)

BGH 24.06.2020, VIII ZR 219/19 (Schriftform Gewerbemietvertrag § 550 BGB): Wahrung der Schriftform setzt voraus, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer Urkunde hervorgehen; bei Verweis auf Anlagen müssen diese koerperlich mit der Urkunde verbunden oder eindeutig in Bezug genommen sein. Quelle: dejure.org/2020,17128.
BVerfG 25.03.2021, 2 BvF 1/20 (Berliner Mietendeckel): Landesgesetzliche Mietpreisregelung verfassungswidrig; für Neuvermietung bleiben deshalb die bundesrechtlichen Regeln der §§ 556d ff. BGB und die jeweils wirksame Landesverordnung zur Mietpreisbremse getrennt zu prüfen. Quelle: bundesverfassungsgericht.de.
BVerfG 25.03.2021, 2 BvF 1/20 (Berliner Mietendeckel-Beschluss): Landesgesetzliche Mietpreisregelung verfassungswidrig (Bundesrecht abschliessend). Quelle: bundesverfassungsgericht.de.
BGH 18.03.2020, VIII ZR 64/19 — Maengel bei Wohnraummiete als Mietminderungsgrund. Quelle: dejure.org/2020,4895.
BGH 27.06.2024, I ZR 98/23 (Katjes „klimaneutral"): Greenwashing in Mietvertraegen mit ESG-Bezug; Substantiierungspflicht. Quelle: bundesgerichtshof.de PM 144/2024.

Konkrete weitere Entscheidungen vor Ausgabe per dejure.org / bundesgerichtshof.de mit Datum verifizieren.

Paragrafenkette Immobilienvertraege

Kaufvertrag: §§ 433 ff. BGB, § 311b BGB (Formzwang Notar), §§ 437 ff. BGB (Maengelrechte), § 442 BGB (Ausschluss Arglist)
Gewerbemiete: §§ 535 ff. BGB, § 550 BGB (Schriftform langfristig), § 557b BGB (Indexmiete), §§ 579, 580 BGB (Sonderregeln)
Wohnraummiete: §§ 549 ff. BGB, § 558 BGB (Kappungsgrenze), §§ 555b ff. BGB (Modernisierung), §§ 573 ff. BGB (Kuendigung)
WEG-Verwaltervertrag: §§ 26 ff. WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG

Integration mit Projekten und Agenten

Der Skill ist so gebaut, dass er in einem Projekt-Ordner mit fixiertem Playbook und Vertragstyp laeuft. Ein Agent kann auf eingehende Verträge auf einem Watch-Ordner reagieren und automatisch die Prüfung anstossen. Siehe Skill projekt-arbeitsweise.