mieteranfragen-bearbeitung-projekt - SKILL.md Agent Skill

name: mieteranfragen-bearbeitung-projekt description: "Mieteranfragen im Immobilienportfolio bearbeiten: Mängel, Betriebskosten, Belegeinsicht, Kündigung, Mieterhöhung und Mietpreisbremse; mit Fristen, Zuständigkeit, Antwortentwurf, Aktenvermerk und Anschluss an die Betriebskosten-/WEG-Datenpaket-Skills im Immobilienrechtspraxis."

Mieteranfragen Bearbeitung

Arbeitsweg

Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Fachkern: Mieteranfragen Bearbeitung

Normen-/Quellenanker: BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten.
Entscheidende Weiche: Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung.

Leitidee

Wiederkehrende Mieteranfragen werden in der Praxis manuell beantwortet, obwohl die Antworten in 80 Prozent der Fälle musterhaft sind. Der Skill klassifiziert, wählt das passende Muster, befüllt es mit den konkreten Sachverhaltselementen und ergänzt aktuelle BGH-Rechtsprechung.

Inputs

Mieterschreiben (.pdf .docx Email-Export)
Mietvertrag und gegebenenfalls Nachtraege
Optional: Hausverwaltungs-Stellungnahme
Briefkopf-Vorlage der Abteilung

Klassifikationskategorien

Mietmängelanzeige und Mietminderungsforderung §§ 536 ff. BGB
Kündigung ordentlich § 573 BGB und außerordentlich § 543 BGB
Eigenbedarfskündigung § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Mieterhöhung nach § 558 BGB ortsübliche Vergleichsmiete
Mieterhöhung nach § 559 BGB Modernisierung
Widerspruch nach § 574 BGB Härteklausel
Betriebskostenabrechnung — Prüfung Einwendungen § 556 Abs. 3 BGB
Belegeinsicht Betriebskosten — Rechnungen, Verträge, Zahlungsbelege, Originale/Scans
CO2-Kostenaufteilung — Mieter-/Vermieteranteil nach CO2KostAufG
Untervermietung § 553 BGB
Mietkautionsrückforderung § 551 BGB
Schönheitsreparaturen und Endrenovierung
Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB Auskunftsverlangen § 556g Abs. 3 BGB

Methodik

Schreiben klassifizieren (Mehrfachkategorien möglich)
Sachverhalt verdichten (mittels Skill sachverhaltsermittlung oder direkt)
Musterantwort auswählen, Platzhalter befuellen
Rechtsprechung nur anhängen, wenn sie vor Ausgabe frei oder amtlich geprüft wurde; Datum und Aktenzeichen sind Pflicht
Argumentationslinie zweistufig: erst Rechtslage, dann konkrete Subsumtion
Aktenvermerk für interne Akte mit Kurzbegründung der gewählten Linie

Pinpoint-Zitierregel

BGH zitiert mit Datum Aktenzeichen Fundstelle Randnummer. Beispiel: Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren. Rn. 17. Juengere Entscheidungen stehen oben.

Anti-Risiko-Hinweis

Bei folgenden Konstellationen erzeugt der Skill nur einen Entwurf MIT Warnsiegel, weil Einzelfallbewertung zwingend ist:

Kündigung wegen Pflichtverletzung mit unklarer Beweislage
Eigenbedarf mit Härteeinrede § 574 BGB
Mietminderung mit Schimmel und Streit über Ursache
Mietpreisbremse mit Bestandsschutz-Fragen
Gewerbemiete mit Schriftform-Risiko § 550 BGB
Betriebskosten mit verweigerter Belegeinsicht, Zahlungsbelegen oder WEG-Datenlücken

Beispielformulierungen

"Mieter ruegt Schimmel im Bad und mindert um 20 Prozent. Entwirf Antwort und Aktenvermerk."
"Mieter widerspricht Kündigung mit Härte nach § 574 BGB. Welche Linie schlagen wir vor?"
"Mietkautionsrückforderung mit Abrechnung anbei. Prüfe und antworte."
"Mieter verlangt Zahlungsbelege zur Betriebskostenabrechnung 2025. Erstelle Antwort und Belegeinsichtsplan."
"WEG-Verwalterabrechnung liegt vor; welche Positionen dürfen in die Mieterabrechnung?"

Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze

Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.

Paragrafenkette

Schimmel/Mangel: §§ 536, 536a BGB, § 538 BGB
Kuendigung/Widerspruch: §§ 543, 573, 574 ff. BGB
Kaution: § 551 BGB
Mietpreisbremse: §§ 556d ff. BGB
Betriebskosten: § 556 Abs. 3 BGB, BetrKV
Betriebskosten-Schlüssel: § 556a BGB
Heizkosten: HeizkostenV
CO2-Kosten: CO2KostAufG

Anschluss-Skills Betriebskosten

betriebskostenabrechnung-erstellen-asset-management
betriebskostenabrechnung-pruefen-asset-management
weg-abrechnung-mieterschnittstelle-datenpaket