kl-property-scorecard-v1

name: kl-property-scorecard-v1 description: "收到 KL（吉隆坡）具體建案名稱後，產出精煉的公開版評分卡 HTML 頁面，供部署至 myproperty.investmquest.com。評分人視角為以 10 年持有為基準的專業房地產投資人，產出標準化評分摘要而非完整 DD 報告。當用戶提及「公開版」、「scorecard」、「評分卡」、「網站版報告」、「給別人看的版本」、或指定要產出部署到 myproperty 的 HTML 時，必須觸發此技能。"

KL 建案公開評分卡 v4.0

【§0 評分人視角】（v4.0 核心定位）

評分人＝以 10 年持有為基準的專業房地產投資人。持有目的不限（自住／出租／備用居所／世代傳承）——這個變數由買家決定，不影響評分。

評分人固定看 7 個維度，每個都用「10 年後我能不能順利套現／換手／還 happy」的視角給分。

此投資人不是 day trader、不是房仲、不是 sales。他從「10 年回報方程式」出發：

總回報 = (退場價 − 進場價)          ← 資本利得（KL 市場主引擎）
       + 10 年累計淨租金            ← 持有期 carry
       − 全部摩擦（稅/費/利息）      ← 確定成本
       − 機會成本
       ，且全程受「退場流動性」與「開發商交付」兩道閘門限制

從這個方程式回推，他關心 7 件事（v4.0 配比）：

• 地段是否 irreplaceable（20%）——最不可逆的價格地板
• 大眾交通與生活機能成熟度（15%）——KL 都市進展下越來越重要
• 10 年後是否還有買盤推升價格（資本增值 17%）——未來 demand
• 進場價相對真實成交是否有 margin of safety（估值 13%）——「錢是在買的時候賺的」
• 10 年累計現金流能否打平持有成本（13%）
• 退場時的流動性與稅務摩擦（12%）
• 開發商是否準時交屋＋管理移交順利（10%）

v4.0 重大變動（相對 v3.0）：

1. 重新加入「進場估值紀律」為獨立維度（13%）。 v3.0 曾移除買價維度（理由：rebate 不透明、asking PSF 是 noisy 信號），改併入資本增值做 sanity check。v4.0 認為這是「因資料髒就刪掉最重要變數」的錯誤——專業投資人第一信條是 margin of safety。正確做法是用乾淨的錨（同地段真實成交 Brickz 中位）＋標註信心區間，而非刪除。詳見【§估值維度設計】。
2. 資本增值純化為「未來需求/催化劑」（v3.0 25% → v4.0 17%）。 買價 sanity check 從本維度抽出，移到獨立的估值維度，避免重複計分。
3. 交通與可達性維持獨立（15%）。 KL 都市進展使大眾交通重要性持續上升；已通車 MRT/LRT 算本維度，未通車 pipeline 算資本增值催化劑。
4. 地段 25% → 20%、退場 10% → 12%、現金流 15% → 13%。 重新平衡：引擎（地段 20 ＋ 交通 15 ＋ 增值 17 ＝ 52%）仍最重；估值與現金流各 13；退場 12（對外國人 make-or-break）；開發商 10。
5. 雙 Tier 顯示。 本國人卡顯本國人 Tier、外國人卡顯外國人 Tier（v3.0 單一 Tier 跟著本國人分數走，遮蔽了外國人真實 Tier）。

核心信仰：buy the land, not the price —— 但 the price still matters。地段護城河是最不可逆的變數；同時 10 年回報的主力是「未來 demand（增值）＋ 進場有沒有買貴（估值）」。10 年持有人關心的不只是 dolce vita，是退場時還有沒有買盤、以及當初有沒有用合理價進場。

【定位——跟 real-estate-analyst-v1-my 的關係】

本 skill 可獨立使用（直接搜尋公開資料產出），也可搭配已完成的 v1.3 深度報告作為輸入來源，從中提煉公開版。

【啟動方式】

收到 KL 建案名稱後，直接開始。不問模式、不問確認。

輸入範例：

• 「Kiaramas deDaun scorecard」
• 「幫我做 The MINH 的公開版評分卡」
• 「Park Regent 網站版」

若該建案已有 v1.3 深度報告，優先從報告提煉（減少重複搜尋）。 若沒有，執行本 skill 的搜尋協議後產出。

【搜尋協議——僅在無現成 v1.3 報告時執行】

必須搜尋以下七組資料，所有數字必須來自搜尋結果，禁止使用訓練資料：

1. 建案基本資訊：「[建案名] developer details tenure floor plan」
2. 定價與 PSF：「[建案名] price psf [當前年份]」+ 「[建案名] Brickz transaction」
3. 同區競品：「[同區域] new launch condo [當前年份] psf」
4. 同地段真實成交錨（估值維度必需）：「[同區域] Brickz transacted psf [當前年份]」+「[同建案] Brickz median」——優先取得真實成交中位 PSF，作為估值維度的錨點
5. 租金行情：「[建案名] OR [同區域] rental rate [當前年份]」
6. 開發商紀錄：「[開發商名] past projects delivery delay review」+「[開發商母公司] latest quarterly results」
7. 外國人法規：「Malaysia foreigner property stamp duty [當前年份]」+ 「MM2H property requirement [當前年份]」

搜尋完成後，進入評分流程。

【7 個固定 lens 清單——評分人永遠檢查的點】

不論持有目的為何，評分人對每個建案永遠執行以下 7 組查核：

1. 地段護城河 Lens（20%，純土地稀缺與整體地段地位）

• 10 年後是否仍 irreplaceable？（土地稀缺度）
• catchment 5-10 年人口收入軌跡？
• 整體地段品牌與買家認知（KLCC / DH / DPC / MK 等地段地位）
• 註：交通可達性抽出為獨立維度（Lens 2）；本維度純粹評估土地稀缺與地段地位本身

2. 交通與可達性 Lens（15%）

• 已就位的 MRT/LRT 站距（步行距離）
• 國際醫院／醫療中心步行或車程距離
• 國際學校群覆蓋（≥1 所到 ≥3 所）
• 步行可達零售（Pavilion / IGB / 1MK 等 mall 級設施 vs 街區商店）
• 到 KLCC 車程
• 註：MRT pipeline（未通車）不算 already-priced，留在「資本增值」維度的催化劑欄

3. 資本增值動能 Lens（17%，純未來需求/催化劑）

• 5 年內 hard catalyst（MRT、urban regen、產業進駐）
• 產業類型週期位置（SA / Res / Landed）
• 城市擴張軌跡與 catchment 升級
• 同地段供給吸收速度（overhang 水位）
• 註：v4.0 將「買價 sanity check」抽出到 Lens 4；本維度純評未來需求，不再含進場價判斷

4. 進場估值紀律 Lens（13%，v4.0 重新加入）

• 代表戶型發售／當前掛牌／市場報價 PSF
• 同地段、同類型「真實成交」中位 PSF（錨點，優先序見下）
• 開價對錨點的溢價／折讓（margin of safety）
• 同期同地段新 launch asking 的相對侵略性（peer check）
• 註：本維度本外同分（同樣的價對本/外都一樣，外籍 penalty 在現金流與退場維度體現）

5. 持有現金流 Lens（13%，本/外分開）

• 稅後淨 yield（本/外分開算）
• 利差（淨 yield − 借貸成本）
• Catchment 租客結構穩定度
• 空置承壓能力（同地段月均掛牌租 vs 月成交數）

6. 退場流動性與摩擦 Lens（12%，本/外分開）

• 同地段 / 同建案二手成交速度
• 買家池廣度（本地首購 / upgrader / 外籍 / 機構）
• RPGT 摩擦（本國人第 6 年 0% / 外籍永久 10%）
• 預期掛牌-成交折讓（流動性 cost）
• MM2H 合規（外籍）、SA overhang cap（外籍）

7. 開發商與管理移交 Lens（10%）

• 母公司財務（最新季報）
• 過往交屋紀錄（準時 / 延遲 / 爛尾）
• 地主利益對齊（自有土地 / 毗鄰商業資產）
• JMB / MC 移交透明度

【§估值維度設計】（v4.0 核心新增）

估值維度回答一個問題：「跟附近真實成交比，這個開價的溢價有沒有被產品/地段/新舊差異 justify？」——而不是「跟別人的開價比誰高誰低」。

錨點原則：用「真實成交」，不用「別人的開價」

拿 asking 比 asking，只告訴你「誰的 DM 開得比較兇」，不告訴你「你會不會買貴」。Rebate 不透明問題在 asking 端兩邊都有，互比會互相污染。乾淨的訊號是已成交的 Brickz 數據。

錨點優先序（取最佳可得的真實成交）：

1. 同建案 Brickz 成交中位（完工有深度歷史的案最佳）
2. 同地段 3 年內新成屋 Brickz 成交中位（「新產品該值多少」最相關錨）
3. 同地段二手 Brickz 成交中位（價值地板）

同期同地段新 launch 的 asking 只作為「同業侵略性檢查」，永遠不當價值錨。

評分階梯（起跳 6.0，本外同分）

以「代表戶型發售/當前掛牌 PSF」對照「真實成交錨」算溢價/折讓：

同業侵略性調整（vs 同期同地段新 launch asking）：明顯比競品客氣 +0.3／明顯兇 −0.3。

完工二手特例：

• 已修正到穩定市場水位（如某案從發售跌 −30% 到地板）→ 那個「已修正」就是 margin of safety → 6.5–7.5
• 完工於峰值 PSF 但實現升值很弱（品牌溢價已 fully priced in）→ 4.5–5.5

信心度標註：有同建案真實成交中位＝high；只有同地段成交中位＝medium；只能靠 asking 互比（期房 comp 稀薄）＝low。信心低時 box 內標註，但維度仍評分——因為錨是乾淨的 Brickz 成交。

夾在 [3.5, 8.0]，一位小數。要有鑑別力——同期建案應拉開，不可全部擠在一起。

【評分卡結構——七個區塊】

整張評分卡只有七個區塊（區塊 4 含三個子段），順序固定，不可增減：

區塊 1：總覽列（Header Bar）

一行式設計，包含：

• 建案名稱（中英對照）
• 雙分數並排顯示：
  • 🇲🇾 本國人評分（X.X / 10）+ 本國人 Tier 標籤
  • 🌏 外國人評分（X.X / 10）+ 外國人 Tier 標籤
  • v4.0：兩張卡的 Tier 各自獨立計算（本國人 Tier 由 scoreMY 決定、外國人 Tier 由 scoreFG 決定），多數呈現「本 T3 / 外 T4」
• 10 年投資 thesis 一句話（≤ 35 字）
• 兩個分數差距本身就是資訊——差距越大，代表外國人 penalty 越重
• 資料截至日期

10 年投資 thesis 寫法規則：

• 一句話講清楚「核心優勢 + 主要 caveat」
• 不是地段描述，不是 sales 話術，不是避雷指南
• 結構：「[核心吸引點]，[10 年角度的 caveat 或情境]」
• 好例：「Bukit Bintang freehold + Imbi monorail 100m，10 年地段護城河強，但 SA 細分週期需 5 年消化」
• 好例：「Damansara Heights 旗艦地段 + Pavilion 直連，10 年自住型資產，投資收益率偏低」
• 壞例：「Bukit Bintang 核心區 freehold，適合長期持有型買家」（沒有 thesis）
• 壞例：「地段一流但外國人稅負沉重，需長期持有 7 年以上才值得進場」（避雷語氣）

Tier 定義（thesis 強弱，本/外各自適用）：

區塊 2：七維度雷達圖 + 分項評分（本國人 vs 外國人）

七個維度，每個 1–10 分。框架以 10 年持有投資人視角設計（v4.0 配比）：

標籤用法：在 HTML scorecard 的 .dim-weight 顯示時用「本外同分」/「本/外分開」（中文）或「Same for both」/「Local vs Foreign」（英文）。

加權公式（分別計算兩個總分）：

本國人總分 = 地段×0.20 + 交通×0.15 + 增值×0.17 + 估值×0.13 + 現金流(本)×0.13 + 退場(本)×0.12 + 開發商×0.10
外國人總分 = 地段×0.20 + 交通×0.15 + 增值×0.17 + 估值×0.13 + 現金流(外)×0.13 + 退場(外)×0.12 + 開發商×0.10

核心信仰：

• 引擎（地段 20 ＋ 交通 15 ＋ 增值 17 ＝ 52%）最重——土地稀缺、可達性、未來 demand 三者構成 10 年回報主力
• 估值 13%——「錢是在買的時候賺的」；權重未更高是因 asking 有 rebate 噪音，但錨是乾淨成交
• 退場 12%——對外國人 make-or-break（永久 RPGT + 窄買家池）

視覺呈現：正七邊形雷達圖，本國人 navy 填充、外國人 gold 填充、重疊區域半透明。共用維度的點重合（五個重合點：地段、交通、增值、估值、開發商），差異維度的點分離（現金流、退場——顯示外籍 penalty 大小）。

雷達圖用 SVG 繪製，正七邊形，由 /tmp/heptagon_gen.py（或等效幾何）產生座標：中心 (140,140)、外半徑 R=112（分數 10）、5 環 R×[0.2,0.4,0.6,0.8,1.0]、7 軸從正上方順時針每 360/7≈51.43°。軸順序（順時針自頂端）：地段護城河 → 交通與可達性 → 資本增值動能 → 進場估值紀律 → 持有現金流 → 退場流動性 → 開發商與交付。本國人 #0d2244（navy）、外國人 #b8924a（gold）。

每個維度顯示：

• 分數（X.X / 10），差異維度顯示兩個分數
• 一句話理由（≤ 25 字）
• 關鍵數據點（1–2 個，附來源標註）

區塊 3：估值錨點說明 + 關鍵數據表（本國人 vs 外國人並排）

估值錨點說明 box（區塊頂端，固定顯示，v4.0 更新）：

⚠️ 估值與買價透明度說明：估值維度以「同地段／同類型真實成交中位 PSF」為錨，比較本案開價/掛牌價的溢價或折讓。本案錨點：[錨點 PSF + 來源]；本案代表 PSF：[PSF]；溢價/折讓：[±X%]（信心度：高/中/低）。注意實際成交價可能因早鳥折扣、Bumiputera 折扣、法律費豁免、家具配套等議價空間而低於掛牌價 5-15%，買家仍應向代理或開發商書面確認最終實際淨價。

接著是固定欄位的數據對照表（每份評分卡格式完全相同，方便跨建案比較）。 以該建案的「代表戶型」為計算基礎。

代表戶型選取規則（跨建案可比性）：

1. 臥室數統一：所有建案皆採 2BR 作為代表（10 年持有專業投資人主流目標戶型）
2. 坪數選取：從開發商實際 product menu 中選取，禁止虛構不存在的坪數
   • 若該建案有 1 種 2BR：直接採用
   • 若該建案有 多種 2BR sub-types：採該建案 2BR 範圍的中位坪數對應 sub-type
3. 樓層統一：中層（10-30 樓段中位），消除高樓溢價 / 低樓折扣噪音
4. PSF 採發售均價或當前指示價/同建案 Brickz 成交中位（完工案優先用 Brickz 成交中位）
5. 必須註明資料來源（developer 官網 / PropertyGuru / iProperty / Brickz）

跨建案比較的正確視角：總價會因各建案戶型結構而不同，比較重點應在：

• PSF level（直接可比）
• 估值溢價/折讓 %（v4.0 新增可比指標）
• Gross / Net yield（% 可比）
• 10 年 IRR（% 可比）
• 本/外 10 年損益差佔房價比（% 可比）

建案基本資訊（共用）：

本國人 vs 外國人對照（10 個欄位，跨建案標準化）：

每個數據後面括號標註來源與時間。

區塊 3.5：10 年持有總成本對照

以區塊 3 的代表戶型為基礎，計算持有 10 年的全部成本。假設條件固定顯示在表格上方。

固定假設（顯示於表格上方）：

• 代表戶型：[坪數] sqft, [樓層], RM [價格]
• 持有期：10 年｜房貸年期：30 年｜租金年漲幅：3%｜空置率：1 個月/年
• 管理費：RM X/sqft/月｜RPGT：依持有年限適用稅率
• 機會成本基準：5%/年（MGS 10Y + 風險溢價）

10 年成本明細表：（結構同 v3.0：買入成本／持有成本／租金收入／賣出成本／10 年淨損益＋三種房價漲幅情境＋打平機會成本所需漲幅）

表格底部一句話總結：「外國人比本國人 10 年多付 RM XX 萬，相當於房價的 XX%。房價年漲幅需達 X%/年以上才能打平外國人持有 10 年的全部成本與機會成本。」

**計算規則：**所有金額四捨五入至千位；印花稅依最新 Finance Act；RPGT 依持有年限（本國人第 6 年起 0%、外國人第 6 年起 10%）；缺管理費/地稅用同區同類型中位數並標「估算」；機會成本 5%/年來自 MGS 10Y + 100bp。

區塊 4：建案分析 + 判斷（三子段）

4A：建案深度摘要（500-700 字）+ 10 年情境基準

流暢段落式中文（非條列），覆蓋六面向，自然融入：地段描述、建案產品特色、開發商背景、價格定位（明確標註估值溢價/折讓 + 錨點 + rebate 影響）、租金市場、持有注意事項。

之後另起「10 年情境基準」段（固定段落）： base / bull / bear 三情境，給具體 IRR 與累計淨報酬（本/外分開），可註「估算」但不含糊；末附 10 年退場流動性（掛牌-成交時間 / 折讓區間）。

4B：亮點與留意事項（雙欄）

• 亮點（綠色欄）：3-4 個最突出特點，每條 1-2 句，正面框架 + 數據
• 留意事項（黃色欄，不用紅色）：3-4 個事先了解事項，用「留意／建議確認／需考量」語氣

4C：持有目的對照表（4 種目的）

🏠 自住主居 / 📈 出租收益 / 🏖 備用居所 / 🌳 世代傳承——每個用「命脈維度 / 可妥協 / 本案 fit」三段式，中性語氣，不下「適合/不適合」判斷。

區塊 5：資料來源與免責聲明（Footer）

• 列出本評分卡引用的所有資料來源（名稱 + 時間點）
• 免責聲明固定文字（見下方 HTML 模板）

【評分校準規則】

為確保跨建案一致性，以下硬性規則不可違反：

1. 共用維度（地段、交通、增值、估值、開發商）跨建案校準：同時期分析的 KL 建案，大環境因素（法規、週期、經濟）應在 ±0.3 分內。差異主要來自地段本身、交通成熟度、催化劑時點、進場估值與開發商屬性。

2. 持有現金流——本國人 6 分基準線：Gross yield ≥ 5% 且利差為正 = 6 分起跳。每低 0.5% yield 扣 1 分，每高 0.5% 加 0.5 分。Airbnb 模式若可確認合規且有活躍管理計畫，可額外 +0.5。

3. 持有現金流——外國人自動下修：同一建案外國人 net yield 分通常比本國人低 1.5–2.5 分。差距小於 1 分代表計算有誤，需回檢。

4. 進場估值維度——按【§估值維度設計】評：起跳 6.0，依「開價 vs 同地段真實成交錨」的溢價/折讓階梯加減，含同業侵略性 ±0.3 與完工二手特例。夾在 [3.5, 8.0]。買價 sanity check 已從資本增值維度移出——資本增值維度純評未來需求，不再含進場價判斷（避免重複計分）。

5. 資本增值動能——以細分增速 + 催化劑定錨（純未來需求）：起點看 KL 物業類型年增速（SA ≈ +1.5%、住宅 ≈ +2%、landed ≈ +3.5–4%）。SA 物業基準 5 分；有明確 5 年內 MRT 催化 +1；urban regen 催化 +1；同地段供給壓力 -1；產業上行週期 +0.5；MYR 長期升值預期 +0.5。不再含買價調整。

6. 開發商與管理移交——財務 + 交屋 + 品牌 + 移交三段式：母公司財務穩定 + 無爛尾 + 知名品牌 = 7 分起跳；母公司過去 12 個月重大虧損 -1.5；首案 -0.5；爛尾或退出 -2 起；地主利益對齊 +0.5；過往 JMB 移交透明 +0.3。

7. 退場流動性與摩擦——本國人基準 7 分、外國人基準 5 分（權重 12%）：本國人從 7 加減——價 ≤ RM 500K residential 首購 stamp duty 全免 +0.5、商業房貸結構 -0.5、無 HDA -0.5、Finance Act service apartment 自住歸 residential +0.2；外國人從 5 加減——MM2H 合規 +1、活躍外籍轉售市場 +0.5、HSBC/Citi 70% LTV +0.3、SA 廣義 overhang > 3,000 套 -1（觸發 cap，不超過 6）。

   重要 nuance：「商業地契 SA 排除首購補貼」是 misleading。真 blocker 是價格（HOC stamp duty 全免上限 RM 500K-1M）不是地契；EPF Account 2 / 銀行房貸看「是否住宅用途」而非地契類型；commercial-titled SA 銀行內部政策通常 80-85% LTV、利率 +0.5-1%。

8. 鑑別力檢查（v4.0 校準）：跑完所有 KL 建案，本國人總分區間 ≥ 1.0 點、外國人 ≥ 1.3 點即可（v4.0 因標的均為篩選過的高品質 KL 案、非估值的 6 維結構性接近，絕對級距天然壓縮；v4.0 的鑑別力主要體現在估值維度的重新排序與雙 Tier 分叉，而非絕對級距）。如全部建案集中 ±0.5 內，代表框架失去鑑別力。

9. 10 年成本表的數字必須可回推：每個金額都要能從假設條件 + 公式推算出來。

10. 10 年實質回報倒推：印花 + 律師 + 管理費 + RPGT + 機會成本後，房價要漲幾 % 才能打平？低於 3%/年 視為「需要明確催化才能達標」。本國人打平門檻通常 1.5–2.5%/年，外國人通常 3.0–4.5%/年。

11. 地段護城河 20% 權重的校準：地段純化為「土地稀缺與整體地位」。同地段不同建案的地段分應在 ±0.3 內，差異來自微觀位置（DPC 內部 zone、KLCC 內部微觀位置）。

12. 交通與可達性維度——按 §交通錨表：每個 KL 建案按錨表起跳分（4-9），加減項按項目層級調整。同 district 建案的交通分通常在 ±1 內。

13. 雙 Tier 計算（v4.0）：本國人 Tier 由 scoreMY 決定、外國人 Tier 由 scoreFG 決定，各自獨立。本/外 Tier 經常分叉（多數本 T3 / 外 T4），這是雙分數系統的誠實呈現，不修飾。

【§評分基準錨表——KL 大環境校準起跳分】

新建案進入評分流程前，先讀本錨表確定每個維度的「起跳分」。session 之間不能漂移。

1. 地段護城河（20%）——按 KL district 錨定

項目層級調整：直連 MRT 站（≤200m）+0.3-0.5；直連 mall +0.3-0.5；微觀位置稀缺（Parkfront/Lakefront/Hilltop）+0.2-0.3；無步行外部商業圈 -0.3；MRT pipeline 不調整。 跨建案規則：同 district 不同建案地段分差距 ≤ 0.5。

2. 交通與可達性（15%）——按 MRT 站距 + 醫療/教育/零售覆蓋

項目調整（最多 ±1.0）：≥2 國際醫院 +0.3；≥3 國際學校 +0.3；直連 Pavilion/IGB/1MK +0.5；步行零售街區 +0.3；KLCC ≤15min +0.2；MRT pipeline 不計；DPC 自給自足社區基線維持 6.0。 KL 已知錨點：KLCC 8.5-9.0｜TRX 8.5｜BB 7.5-9.0｜PavDH 8.5｜Bangsar 7.5｜MK 群 6.0-6.5｜DPC 群 6.0。

3. 資本增值動能（17%）——按物業類型 + KL 催化劑（純未來需求）

催化劑加分（最多 +1.5）：MRT/LRT 5 年內通車且步行可達 +1；MRT3 pipeline +0.5；同地段 master developer 供給封頂 +1；同 sponsor 已驗證 5 年 +30% brickz 升值 +0.5；大型 urban regen 啟動 +0.5；MM2H 集中入市針對段位 +0.3。 減分（最多 -1.5）：同建案 Phase 2 內部供給 -0.3~-0.5；同地段 5 年內 ≥5 競品 -0.5；大坪（≥2,000 sqft）買家池窄 -0.2；Leasehold 99 遞減 -0.3；期房 2+ 年完工 -0.3。 註：v4.0 移除「買價調整」——買價合理性改由獨立的估值維度評。

4. 進場估值紀律（13%）——見【§估值維度設計】

起跳 6.0，依「開價 vs 同地段真實成交錨」溢價/折讓階梯。KL 已建立錨點參考（截至 2026-05，本/外同分）：

5. 持有現金流（13%，本／外）

本國人——按 Gross Yield：≥5.5%→7.0｜5.0-5.5%→6.0｜4.5-5.0%→5.0-5.5｜4.0-4.5%→4.5｜<4.0%→4.0 外國人 = 本國人 −2.0 ±0.3（30% 租金稅 + 利率溢價，差距 <1.5 表計算錯誤） 調整項：商業地契 -0.3；管理費 ≥ RM 0.6 psf -0.3；DPC/MK 外籍企業 2 年+ 合約 +0.2；觀光 SA 2+ 月/年空置 -0.3。

6. 退場流動性與摩擦（12%，本／外）

本國人按地契：Freehold 住宅 7.5｜Freehold 商業 SA 6.5｜Leasehold 住宅(99 年 ≥70 剩餘) 6.5｜Leasehold 商業 SA 6.0 本國人調整：Brickz 50+ 筆 +0.5｜10-50 筆 +0.3｜<10 筆 -0.3｜活躍二手地段(DPC/MK/DH) +0.3｜首購 stamp duty 全免 +0.3｜商業房貸 LTV 限制 -0.3 外國人 = 本國人 −2.0 baseline 外國人調整：MM2H 達門檻 +0｜勉強達門檻(<RM 130 萬) +0.3｜無法達門檻 -1.0｜SA 廣義 overhang > 3,000 套→商業 SA 外籍退場 cap 6｜活躍外籍轉售(DPC/MK) +0.3｜商業 SA 外籍買家池窄 -0.5

7. 開發商與管理移交（10%）——按組織結構

調整項：機構級 JV（CapitaLand/CPPIB/GIC/Temasek）+0.5；地主對齊 +0.3-0.5；公開不折扣保值聲明 +0.3；母公司 12 個月重大虧損 -1.5；交屋延期 ≥1 年 -0.3；爛尾 -2 起；JMB 移交 ≥5 年穩定 +0.3；完工 ≥2 年保固通過 +0.2。

【§跨建案校準檢查清單】

每張新評分卡 publish 前必須執行：

1. 錨表對照：7 個維度逐一對比 §評分基準錨表，每維與基線差距 ±0.5 內無需 rationale；±0.5-0.8 需 written rationale；>0.8 需獨立 callout
2. 跨建案矩陣：同 district ±0.5（地段、增值）；同 sponsor ±0.3（開發商）；同地契 ±0.5（退場本）；同 yield 區間 ±0.5（現金流）；同 district 交通 ±1.0；估值依【§估值維度設計】的溢價/折讓階梯一致
3. 總分鑑別力（v4.0）：本國人區間 ≥ 1.0、外國人 ≥ 1.3
4. 本/外差距合理性：每案 Local − Foreign 應在 0.4-0.7 區間（v4.0 因 split 維度合計權重 25%，與 v3.0 相當）
5. 總分計算驗證：七維度加權結果 ±0.05 內等於 hero 總分
6. 雙 Tier 驗證：本國人 Tier = tier(scoreMY)、外國人 Tier = tier(scoreFG)，各自正確

任何違反項目必須回到 §評分基準錨表 重新校準，不可硬填合理化。

【§開發商分級表——當前已知 KL 開發商錨點】

【HTML 輸出規格】

視覺設計（Navy + Gold）

• 配色：主背景 #faf9f6；主色(navy/本國人) #0d2244；Accent(gold/外國人) #b8924a；金色變體 #c9a96b/#f5ead0/#fef9ed；海軍藍變體 #0a1f3d/#e8eef5；Tier 顏色 T1 #16a34a / T2 #2563eb / T3 #d97706 / T4 #b8924a / T5 #dc2626
• 字型：Body Inter 400/500/600 + Noto Sans TC；標題 Playfair Display 600-800 + Noto Serif TC；數字 Playfair Display 700 tabular-nums

視覺元素

• 估值錨點說明 box：區塊 3 頂端，淡金色背景 #fef9ed + 金色邊框 #b8924a，icon ⚠️，含錨點 PSF / 代表 PSF / 溢價折讓 % / 信心度
• 10 年情境基準段：區塊 4A 末尾，navy soft 背景 #e8eef5，三情境 card 並排
• 持有目的對照表（4C）：4 個 card，icon + 命脈/可妥協/本案 fit 三段式
• 七邊形雷達圖：見區塊 2 規格

頁面結構

<header>  → 區塊 1：總覽列（雙分數 + 雙 Tier + thesis 一句話）
<section> → 區塊 2：七邊形雷達圖 + 七項分項評分
<section> → 區塊 3：估值錨點說明 + 關鍵數據對照表
<section> → 區塊 3.5：10 年持有總成本對照
<section> → 區塊 4A：建案深度摘要 + 10 年情境基準
<section> → 區塊 4B：亮點 / 留意事項
<section> → 區塊 4C：持有目的對照表
<footer>  → 區塊 5：資料來源與免責聲明

免責聲明固定文字

本評分卡為獨立分析參考，不構成投資建議。
評分基於公開可查證資料，截至 [日期]。
評分人視角：10 年持有為基準的專業房地產投資人，持有目的不限。
作者為 MM2H Silver 持有者，非持牌房地產經紀人或財務顧問。
實際投資決策請諮詢專業顧問並進行實地考察。

檔名規格

SC_[建案名稱]_[YYYYMMDD]_zh.html   ← 繁體中文版
SC_[建案名稱]_[YYYYMMDD]_en.html   ← 英文版

雙語輸出規則

一次搜尋，兩個檔案。 搜尋和評分只做一次，數據和分數完全相同。先寫中文版，再寫英文版。 英文版翻譯原則：語氣維持「分析師簡報」；建案名/區域名保留原名；金額保留 RM；「本國人/外國人」→「Malaysian buyer / Foreign buyer」；「10 年投資 thesis」→「10-year hold thesis」；「進場估值紀律」→「Entry valuation discipline」；4A 摘要英文 500-700 字（重寫，非逐字翻）。

輸出位置

兩個檔案均存放至 /Users/ivanchang/malaysia-property/kl/。

【§ kl-check.html 整合規格】

每張新評分卡產出後，必須在 /Users/ivanchang/malaysia-property/kl-check.html 的 projects = [...] 陣列加入該建案 entry。kl-check 頁面包含兩個 UI 元件，都讀同一個 projects 陣列：建案卡片清單（依 foreign score 排序）＋ 7 維度跨建案對比 scoreboard。

projects 陣列 entry 必填欄位（v4.0：dims 加 d7、tier 改雙 Tier）

{
  name: "建案名稱（英文 + 中文若有）",
  area: "district 名稱",
  tenure: { en: "...", zh: "..." },
  status: { en: "...", zh: "...", code: "offplan" | "completed" },
  scoreMY: 7.2,                    // 本國人總分（小數一位）
  scoreFG: 6.7,                    // 外國人總分（小數一位）
  tierMY: "T3",                    // 本國人 Tier = tier(scoreMY)
  tierFG: "T3",                    // 外國人 Tier = tier(scoreFG)  ← v4.0 新增
  tierLabel: { en: "...", zh: "..." },
  verdict: { en: "≤200 字", zh: "≤100 字" },
  dims: {                          // ⚠️ 7 維度，缺則建案不出現於對比表
    d1: <地段護城河, number>,
    d2: <交通與可達性, number>,
    d3: [<現金流本>, <現金流外>],
    d4: <資本增值動能, number>,
    d5: <開發商, number>,
    d6: [<退場本>, <退場外>],
    d7: <進場估值紀律, number>      // ← v4.0 新增
  },
  grossYield: 4.3,
  priceRange: { from: 1.3, to: 7.5 },
  bestFit: { icon: "🏡", en: "...", zh: "..." },
  urls: { en: "/kl/SC_..._en.html", zh: "/kl/SC_..._zh.html" }
}

關鍵規則

1. dims 數字必須與評分卡 HTML 區塊 2 的 dim-list 內分數完全一致——dims 是 scoreboard 的單一資料來源
2. d3 / d6 用陣列 [本, 外]；其餘 5 維（d1/d2/d4/d5/d7）用單一 number
3. scoreMY / scoreFG 必須等於 dims 加權結果（±0.05）：MY = d1×.20 + d2×.15 + d4×.17 + d7×.13 + d3[0]×.13 + d6[0]×.12 + d5×.10；FG 用 d3[1]/d6[1]
4. tierMY / tierFG 各自由對應分數套 Tier 門檻（T1 8.0+ / T2 7.5 / T3 6.5 / T4 5.5 / T5 <5.5）
5. 加新 entry 放陣列末端——卡片依 scoreFG 自動排序
6. 不要動 const I18N / const view 等其他 const——僅追加 projects entry（除非是 6→7 維基礎建設一次性升級）

scoreboard 7 欄規格

header 7 欄 + 權重：Location 20% / Connectivity 15% / Cashflow 13% / Appreciation 17% / Developer 10% / Exit 12% / Valuation 13%（欄序對應 d1,d2,d3,d4,d5,d6,d7）。dims 迴圈陣列 = ['d1','d2','d3','d4','d5','d6','d7']。dimValue() 對陣列維度（d3/d6）依 view 取 [0]/[1]。

已知問題

• kl-check.html 是手寫 HTML/JS，不要執行任何 build script 重生
• scoreboard column 高亮邏輯是「該維度所有建案最高分標 top」——加新建案後 top 可能轉移，預期行為

【品質檢查清單——輸出前必須逐項確認】

數據與評分（v4.0）：

• 每個數據點都有來源標註？
• 本國人七維度加權 = 本國人總分（±0.05，公式：地段×.20 + 交通×.15 + 增值×.17 + 估值×.13 + 現金流(本)×.13 + 退場(本)×.12 + 開發商×.10）？
• 外國人七維度加權 = 外國人總分（±0.05，現金流/退場用外籍分數）？
• 外國人現金流分比本國人低 1.5–2.5 分？
• 共用維度（地段、交通、增值、估值、開發商）本/外分數相同？
• 估值分對應【§估值維度設計】：錨點是真實成交、溢價/折讓階梯、信心度標註？
• 交通分對應 §錨表 §2（KLCC 8.5-9 / TRX 8.5 / BB 7.5-9 / Bangsar 7.5 / MK 6-6.5 / DPC 6.0）？
• SA 廣義 overhang > 3,000 套時外國人退場分 ≤ 6？
• 10 年成本表每個數字可回推？10 年情境有具體 IRR？
• 本國人 Tier = tier(scoreMY)、外國人 Tier = tier(scoreFG)，雙 Tier 各自正確？

語氣與內容：

• Hero 一句話是 10 年投資 thesis（非地段描述、非避雷）？
• 4A 摘要 500-700 字 + 6 面向（價格定位含估值溢價/折讓）+ 10 年情境基準段？
• 4B 留意事項用黃色欄 + 「留意」語氣？
• 4C 用持有目的對照表（4 種目的）？
• 區塊 3 有估值錨點說明 box（含錨點 PSF / 代表 PSF / 溢價折讓 % / 信心度）？

雙語一致性：

• 中英文版所有數字、評分、Tier 完全相同？
• 中文版右上有 "EN"、英文版右上有 "中文" 連結？
• 英文版 4A 為 500-700 英文字？兩版檔名格式正確？

視覺：

• HTML 在手機寬度（375px）正常顯示？
• 七邊形雷達圖正確渲染（7 軸、7 標籤、navy/gold 兩多邊形）？
• 估值錨點 box、10 年情境基準、持有目的對照表三元素都呈現？

全部通過後，輸出兩個 HTML 檔案。任何一項未通過，先修正再輸出。