real-estate-briefing - SKILL.md Agent Skill

name: real-estate-briefing description: 부동산 호가/실거래가 브리핑 워크플로우. "부동산 브리핑", "호가 현황", "부동산 시세", "강남 시세", "아파트 브리핑" 시 사용.

Real Estate Briefing

강남/서초/송파 추적 단지의 호가 vs 실거래가 괴리율 브리핑 워크플로우.

추적 대상

13개 단지 (3개 구), re_complexes.is_tracked = true

구	단지
강남구	래미안대치팰리스, 은마, 도곡렉슬, 개포래미안포레스트
서초구	래미안원베일리, 반포자이, 아크로리버파크, 래미안퍼스티지
송파구	잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 헬리오시티, 파크리오

기본 브리핑 범위

평형대: CEO 요청에 따라 (기본: 30평대만. 요청 시 20/40/50평대 추가)
구: CEO 요청에 따라 (기본: 전체 3개 구. 특정 구 지정 가능)
매매/전세: 기본 매매. CEO 요청 시 전세 추가

Step 1: 데이터 조회

MCP 도구 사용 순서

re_get_listing_gap — 핵심 도구. 호가 vs 실거래가 괴리율
- trade_type: "매매" (기본) / "전세"
- 반환값: 단지별, 평형대별 실거래 평당가, 최저호가 평당가, 괴리율, 매물수
re_list_listings — 실제 호가 레인지 확인 (보조)
- complex_name: 단지명
- trade_type: "매매"
- limit: 10~20
- 반환값: 개별 매물의 호가, 면적, 층, 방향
re_get_summary — 전체 시장 요약 (선택)
- district: 구 필터
- 반환값: 추적단지수, 평균 평당가, 평균 괴리율

Step 2: 단위 규칙 (필수!)

평당가 표기

억/평 단위 사용: 1.22억/평, 0.92억/평
DB 원본은 만원 단위 (예: 12,249만) → 1.22억으로 변환
❌ 절대 금지: 12,249만/평 — CEO에게 직관적이지 않음

총 호가 표기

억원 단위 사용: 36.9억, 45.2억
계산: 평당가(억) × 평수 = 총 호가(억)
예: 1.08억/평 × 34평 = 36.7억
❌ 절대 금지: 10으로 나누는 실수 (4.17억 → 틀림, 41.7억이 맞음)

변환 공식

DB 평당가(만원) → 억 표기: 값 / 10,000 → "X.XX억/평"
총 호가(억): 평당가(억) × 평수
평수: 공급면적(㎡) / 3.3058

Step 3: 브리핑 포맷

구별로 섹션 분리 (CEO 요청한 구만)

## 🏠 [구이름] [평형대] — [한 줄 요약]

| 단지 | 실거래 평당가 | 최저호가 평당가 | 괴리율 | 매물수 |
|------|------------|-------------|-------|-------|
| 래미안대치팰리스 | **1.22억**/평 | **1.08억**/평 | **-11.5%** | 301건 |
| ... | ... | ... | ... | ... |

**추정 총 호가 (최저~최고):**
- **래미안대치팰리스** 34평 기준: 약 36.9억 ~ 52.5억
- ...

**[평형대] 요약**: [매수자/매도자 우위 판단 + 핵심 포인트]

한 줄 요약 패턴

전 단지 호가 < 실거래가 → "매수자 우위"
전 단지 호가 > 실거래가 → "매도자 우위"
혼재 → "단지별 차별화"

괴리율 해석

괴리율	의미
-10% 이상	매도 압력 매우 강함
-5% ~ -10%	매도 압력 있음
-3% ~ -5%	약한 약세
-3% ~ +3%	균형
+3% ~ +5%	약한 강세
+5% ~ +10%	매수 경쟁
+10% 이상	과열

Step 4: 종합 판단

브리핑 마지막에 종합 판단 추가:

전체 시장 방향성 (약세/강세/혼조)
평형대별 차이 (대형 vs 소형)
매물 물량 수준 (풍부/적정/부족)
매수/매도 시사점

멀티 메시지 분할

텔레그램 브리핑 시 ---SPLIT--- 사용:

구별로 분할 (강남 → SPLIT → 서초 → SPLIT → 송파)
평형대별로 분할 (30평대 → SPLIT → 40평대)
종합 판단은 마지막 SPLIT 후

데이터 없는 경우

특정 평형대/단지에 데이터가 없으면:

"유의미한 거래 데이터 없음" 표기
해당 행 생략 (빈 칸으로 채우지 않음)
40평대 이상은 데이터 부족 가능성 높음 — 미리 안내

CEO 브리핑 규칙 참조

CLAUDE.md real_estate_monitoring 섹션 준수
기본은 30평대만 (CEO 요청 시 다른 평형대 추가)
매일 아침 브리핑에는 괴리율 방향성만 간결하게
상세 단지별 데이터는 CEO 요청 시에만