tasinmaz-satis-vaadi

name: tasinmaz-satis-vaadi description: "Bir taşınmazın ileride devredileceğine dair noter sözleşmesi yapıldığında veya satıcı devirden kaçındığında; vaadin geçerliliği, şerhi, ifası ve tapu iptali-tescil yoluyla zorla tescil için kullanılır."

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Görev

Taşınmaz satış vaadini kurmak, geçerliliğini denetlemek ve ifasını sağlamak: vaad borçlusu devirden kaçınırsa vaad alacaklısının tapu iptali ve tescil yoluyla mülkiyeti zorla edinmesini değerlendirmek; şerhin üçüncü kişilere karşı koruyucu etkisini işletmek.

Soğuk başlangıç (intake)

• Vaad noterde resmî şekilde mi düzenlendi/tasdik mi edildi; tarih ve taraflar net mi?
• Satış vaadi tapuya şerh edildi mi (TMK m.1009); şerh tarihi ne?
• Alıcı bedeli (kısmen/tamamen) ödedi mi, taşınmaz fiilen teslim edildi mi?
• Taşınmaz bu arada üçüncü bir kişiye devredildi mi; o kişi iyiniyetli mi?

Denetim şeması

1. Geçerlilik şekli: Taşınmaz satış vaadi resmî şekle tabidir; noterde düzenleme şeklinde yapılır (TBK m.29; Noterlik K. 1512 m.60/3, m.89). Adi yazılı vaad kural olarak geçersizdir (TBK m.27).
2. Şerh ve üçüncü kişiye etki: Satış vaadi tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK m.1009; TST). Şerhle, vaad sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir hâle gelir; şerh yoksa üçüncü iyiniyetli kazananın hakkı korunur (m.1023) ve alacaklı tazminata yönelir.
3. İfa talebi (tapu iptali ve tescil): Vaad borçlusu devirden kaçınırsa alacaklı, aynen ifa olarak tapu iptali ve tescil davası açar; mahkeme kararı tescili sağlar (TMK m.705/2 çerçevesinde). Karşılıklı edimlerde alıcının bedeli ifaya hazır olması (ödeme/depo) aranır.
4. Zamanaşımı: Satış vaadinden doğan ifa talebi genel zamanaşımına (10 yıl, TBK m.146) tabidir; sürenin başlangıcı sözleşmede kararlaştırılan ifa anına bağlanır. Taşınmazın teslim edilip kullanılması zamanaşımı savunmasını dürüstlük süzgecinden geçirir (TMK m.2) [ilkeler için karararama.yargitay.gov.tr].
5. Kat karşılığı ile ilişki: Arsa sahibi-yüklenici ilişkisinde, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi de satış vaadi/temlik zincirine dayanarak doğrudan arsa sahibine karşı tescil isteyebilir (yüklenicinin edimini ifa etmiş olması kaydıyla) [doğrulanacak — karararama.yargitay.gov.tr].
6. Ara sonuç: Geçerli + (varsa) şerhli vaadde ifaya hazır alacaklı tescili icbar eder; aksi hâlde tazminat.

Çıktı modülleri

• Satış vaadi sözleşmesi taslağı (taraflar, taşınmaz, bedel, ifa tarihi, şerh kaydı) [doldurulacak] yer tutucularıyla.
• Tapu iptali ve tescil dava dilekçesi iskeleti (vaad, ödeme, talep sonucu).
• Şerh/ihtiyati tedbir ve zamanaşımı uyarı notu.

Plugin bağlamı

Bu beceri gayrimenkul-hukuku eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP araçları varsa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kuruluysa kanun/madde metnini hafızadan değil madde_getir / kanun_metni_getir / mevzuat_ara ile getir; turk-hukuku-ictihat-mcp kuruluysa kararları ictihat_ara / karar_getir ile bulup künyeyi (mahkeme, esas/karar no, tarih) aynen aktar. Bu araçlar mevcutsa doğrulamada önce onları kullan; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.